一、业主欠费案例

  某商品房住宅小区建筑面积约20万平方米，2003年业主开始入住，该小区共有业主1200余户。2004年，小区成立了业主委员会。在入住不到两年的时间里已更换了两家物业公司。2006年6月，小区召开业主大会会议协议选聘了一家新物业公司为小区提供物业服务。但是，在经营一年左右后，新选聘的物业公司在小区张贴了“因业主拖欠一百多万物业费以及因供水、供暖费亏损一百多万，公司已无力继续经营，将在三个月后撤出小区”的公示。为什么新物业公司在这么短的时间内就坚持不下去了呢？为什么业主欠费如此严重呢？该小区前期开发遗留问题比较突出，涉及生活供水水表卡表管理混乱，小区有一半以上的业主常年不交水费；开发商还擅自出租地下室、楼顶设备层的房屋。另外，业主委员会私自出租顶层设备层。诸多因素使得小区业主意见很大，业主欠费情况严重。目前，该小区就像一个漩涡，几乎没有物业公司再敢接近。到了如此无法收拾的境地是谁之过？

  二、业主欠费成因分析

  上述案例中业主欠费问题很突出，导致的结果也非常严重。但导致业主欠费的原因远非只此一端，笔者试从开发遗留问题、物业公司、业主与业委会等三个大的方面加以概况。

  （一）开发遗留问题

  开发遗留问题主要指开发建设单位变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等，实际上多属开发建设单位的违约行为。因此，业主欠费与开发遗留问题实际上是两个独立的法律关系。前者的主体是业主与物业公司。后者的主体是业主与开发建设单位。

  如果开发遗留问题长期得不到解决，业主往往迁怒于物业公司，尤其是当物业公司是前期物业的时候。这主要是因为《物业管理条例》规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业。而开发建设单位选聘的物业服务企业大部分都是自己组建物业公司或直接指派自己的一个部门。

  虽然业主欠费与开发遗留问题是两个法律关系，但正是开发遗留问题是大量业主欠费纠纷的根源。开发遗留问题表现形式主要包括：延期交房；保修期内的房屋质量问题，如屋顶漏水、门窗渗水、阳台渗水、塑钢门窗闭合不严、卫生间漏水、墙壁开裂、铸铁栏杆虚脱焊等；幼儿园、医院、会所、停车库（场）、绿地、花园、游泳池等配套设施设备或开发建设单位在预售合同中承诺的相关设施设备，并未兑现：电（比如临时用电问题）、水、气、热等公用设施没有按约定开通；开发建设单位擅自处分属于业主所有的财产。

  （二）物业公司方面的原因

  因物业公司方面的原因导致业主拖欠物业费的情形主要包括如下几个方面：

  物业公司自身定位不准，服务理念错位。在物业服务过程中，很多物业公司以管理者自居，对自身定位认识不足，对待业主好像对待下级一样，认为物业管理区域内的一切事情都得服从物业公司的管理。而业主属于服务购买者，他们所追求的至少是能够与物业公司平起平坐地对话，当物业公司以一种高姿态出现时，业主难免产生逆反心理而拒交物业费。

  物业服务质量不到位经常是业主拒交物业费的直接诱因。物业公司进驻物业后，往往忽视了提高自己的服务质量，提供的物业服务质量与收费标准不对应。而且，物业服务收费项目、范围、标准不甚明确。在招投标过程中，物业公司对业主承诺得天花乱坠，到真正提供服务时没有兑现承诺，或者没达到国家规定的行业服务标准要求。比如，巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃的次数不够。诸如此类的服务质量不达标或质量低价格高，引发业主不满情绪，进而导致业主交纳物业费动力不足。业主会想他们交纳一元钱的物业费，物业公司就应当提供一元钱的物业服务，当物业公司仅仅提供五毛钱的物业服务时，业主就认为可以少交物业费或不交物业费。

  如果说物业服务质量差一些尚可忍受的话，那么物业公司在物业管理区域内明目张胆的违法行为，业主万万不能容忍的。擅改规划，侵占小区绿化面积，修建房屋，对外出售牟利；擅自利用电梯做广告牟利；私自出租地下室牟利；违法管理停车位。如此种种侵害业主合法权益的违法违规行为是广大业主深恶痛绝的，在与物业公司交涉不成的情况下，业主往往采取拖欠物业费的方式发泄不满情绪。部分物业物业公司利用代收代缴水、电费的便利，采取断水、断电等方法强迫业主交纳物业服务费，更加激化了矛盾。

  物业公司之间的恶性竞争也能引发业主欠费。我国目前的物业服务消费市场还很不成熟，大部分业主对物业管理行业、物业服务缺乏最基本的认识，很多业主觉得是被迫接受物业服务。这种情况下，很多人就片面追求低的物业服务收费标准。有一些大的物业公司为了抢占市场进行不正当竞争，也有一些刚成立的物业公司迫于没有物业项目，尽可能把物业费压低先占领市场再提供水平更低的物业服务，甚至通过违法经营业主共用部位等方式牟利。业主认可较低的价格后却没有享受到期望的服务，必会产生不满，就可能拒交物业费。

  （三）业主、业主委员会方面的原因

  物业服务消费观念尚未普遍形成，物业服务消费市场不成熟。由于受我国长期以来计划经济体制下福利分房观念的影响，很多业主还没有摆脱“后勤思维”，没有确立物业服务的消费理念。相当的业主认为购买商品房后交纳物业费属于多余的负担，没有认识到物业服务对于其房产价值的影响。业主对于公共区域、共用部位设施设备维护费用的交纳更是不情愿。

  存在部分业主恶意欠费。有的业主有能力缴纳物业费，但主观上不交纳。这种情况，物业公司往往也是束手无策，即使通过诉讼的方式，也只能是个别解决，而且诉讼成本较高。因此，这种情况下的业主欠费不能得到及时解决，欠费现象会不断蔓延。

  业主委员会制度不健全。业委会运作不规范，缺乏必要的监督。经常出现未召开业主大会或违规召开业主大会的情况下，业委会擅做决定。甚至选聘物业公司，业委会与物业公司签订物业服务合同都是在很多业主不知情的情况下进行的。还有的业委会委员缺乏物业管理法律知识，自身素质不高，带头不交纳物业费，更谈不上履行督促其他欠费业主交费的义务了。

       三、业主欠费问题解决对策

  （一）实现“三个观念转变”

  一要实现物业公司的观念转变。

  物业公司应当增强服务意识，把业主当作自己的“上帝”。加强与业主的友好沟通，实现双赢。物业公司应当严格依法提供物业服务。物业公司在面对业主欠费问题时应当首先从自身找原因，

  物业公司也应当增强物权意识和法制意识，不得擅自处分属于业主的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权；不得擅自挪用专项维修资金；不得擅自改变物业管理用房的用途；不得擅自占用物业管理区域内的公共道路；不得违法经营物业共用部位、共用设施设备。

  二要实现业主的观念转变。

  交纳物业服务费是业主的法定义务，并且最终是有利于业主的。拖欠物业服务费是违法行为。《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。第四十二条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”业主拖欠物业费、拒交物业费的行为不仅侵犯了物业公司的利益，更重要的是对交费业主利益的侵害。物业服务费收缴率低的时候，很多物业公司为了降低成本，采取减少服务内容、降低服务质量等措施。因此，最终受害的还是广大业主。广大业主对物业公司降低服务质量的行为必定是不满的，那么，就会有更多的业主不交费，然后，物业公司就会再次降低服务质量和标准。这就进入了一种恶性循环。因此，业主应当树立自愿自觉交纳物业费的观念。

  三要实现业主委员会委员的观念转变。

  业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会本身并非权力机构。业主委员会的活动应当是经业主大会决议决定的，特别是涉及业主切身利益的事项。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会委员应当应当依法履行职责，不得谋取私利，不得侵害业主利益。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会有责任督促欠费业主限期交纳。而不应当带头不交物业费，更不应当怂恿业主拒交物业费。

  （二）细化、明确物业服务合同内容

  业主、业委会和物业公司都应当强化合同意识，将物业服务合同内容明确化、具体化，尽可能减少服务标准、项目不清的状况，明确各方的权利义务。双方都应当慎重签订物业服务合同。

  业委会与物业公司双方在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化物业服务合同的内容，使物业服务的质量与收费标准对应起来。上海市2005出台了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，该办法住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分五个等级，并分别与服务收费标准一一对应。这种做法使得物业服务收费公开化、透明化，有了量化标准，业主比较容易接受，物业公司也可根据不同的服务标准提供不同的服务。这样，物业公司与业主的权利义务就会具体明确，即使物业服务纠纷发生，在界定各方责任时也比较容易，既能够遏制乱收费问题，又有利于鼓励业主按时交费。业委会与物业公司不妨根据《物业管理条例》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》等法律法规规定，参考《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》及即将出台的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》、《物业服务合同（示范文本）》的有益做法，协商签订物业服务合同，减少业主欠费的机率。

  （三）完善物业管理行业相关法规政策

  目前物业管理方面的法律规定过于原则，缺乏可操作性。包括拖欠物业费类纠纷在内的很多物业管理纠纷的大量出现有一个不可忽视的原因就是相关政策法规的缺位。比如说新老物业公司交接问题，什么时候交接完毕，哪些资料是必须交接的、哪些资料是可以交接的、哪些资料是不用交接的，怎样才算真正交接完毕等一系列问题都缺乏具体规定。这就需要制定物业项目交接技术规范，来明确各方权利义务，实现物业项目的顺利交接。再比如，物业管理实践中，业主委员会违法侵犯业主利益现象频发，就需要制定业主委员会工作规范或管理办法之类的政策法规。还有很多类似的问题的解决亟需具体化的法规政策支持。这样的话，各方都有章可循，也就有望各方照章办事了。

  《物业管理条例》规定了业主应当按时交纳物业服务费用，但如果业主不交会产生什么后果未作规定，即是说没有对应的罚则。这等于完全依靠人的自觉性来交纳物业服务费，但是我们立法的基本前提是假设人是不自觉的，应当相信制度而不是人。因此，这种规定只能起到一种宣传的作用，应当加上相应的罚则条款。国外就有这样的做法：业主不交纳物业费，经过宽限期仍然不交的，欠费业主的房子就会被拍卖冲抵物业费。当然，这并不意味着我国的立法也要作如此严格的规定，但应当有相应罚则。建议物业费交纳引入滞纳金制度。规定业委会与物业公司约定的交费日期后的十天或十五天为交费的宽限期，如果经过宽限期仍然不交，则实行滞纳金制度，警示不交费的业主。

  在物业服务过程中的业主欠费矛盾纠纷大量出现，有的甚至引发了暴力冲突，已经损害了多方利益，严重影响到和谐社区的建设。可以说，在业主欠费纠纷中没有赢家，物业公司作为商家因业主欠费而不能获得利润，由于物业服务的不可分割性，业主欠费实际上严重损害了交费业主的利益。纠纷的后果就是物业区域环境恶化，物业价值降低，全体业主受损。业主欠费该休矣！